Rumahbali.id, Bali – Pulau Bali memang sudah menjadi salah satu destinasi wisata yang tidak hanya dikenal secara nasional namun juga dikenal secara global. Sebelum terjadi pandemi, wisatawan yang datang ke Bali terus meningkat. Pada tahun 2018, wisatawan yang tercatat datang ke Bali sebesar 6 juta orang, pada tahun berikutnya 2019 terjadi kenaikan kedatangan wisatawan hingga 300.000 wisatawan menjadi 6,3 juta orang. Hal ini menunjukkan bahwa popularitas Bali sebagai destinasi wisata semakin tinggi di mata para wisatawan di seluruh dunia.

Beberapa faktor menjadi pendorong popularitas Bali sebagai destinasi wisata. Menurut Visit Indonesian Tourism Office (VITA) faktor pendorong kepopuleran Bali di mata wisatawan terutama wisatawan mancanegara ada beberapa hal. Pertama faktor nuansa tradisional masyarakat Bali yang masih kental meskipun telah terjadi pembangunan infrastruktur yang masif. Kemudahan transportasi karena banyaknya rute penerbangan mancanegara dan dalam negeri yang langsung menuju Bali. Ketiga faktor keindahan alam yang masih sangat terjaga meskipun tingginya tingkat kunjungan wisatawan ke Pulau ini.

Faktor-faktor tersebut menjadi program yang terus dipertahankan baik Pemerintah Daerah maupun Pemerintah Pusat. Hasilnya, pulau Bali dinobatkan sebagai destinasi wisata paling terkenal di seluruh dunia berdasarkan Majalah Forbes.

Berdasarkan fakta-fakta tersebut, maka tak heran banyak sekali Developer Nasional yang mengembangkan proyek-proyeknya di Pulau Bali. Salah satunya The Royal Aditya Residence, Damara Village, Beachwalk Residence, Suga Living Bali, dan Ciputra Beach Resort. Berbagai proyek tersebut merupakan hasil pengembangan berbagai pengembang terpercaya di Indonesia.

Banyaknya Developer yang mengembangkan proyek di Pulau Bali menunjukkan bahwa investasi properti di pulau ini sangat menjanjikan. Tempat memang menjadi salah satu faktor yang menjadikan investasi properti di pulau Bali begitu menjanjikan. Hal ini terbukti dengan selalu naiknya harga properti residensial terutama perumahan di Pulau bali. Pada tahun 2020 lalu, meskipun Pandemi memberikan pengaruh cukup berat pada sektor wisata, harga properti rumah di Bali tetap tumbuh positif.

Namun, sebagai seorang investor properti Anda tentu tidak akan mudah tergiur. Oleh karena itu, artikel ini akan membahas cara memilih rumah di Bali dan keuntungan serta kerugian memilih rumah di Bali.

Tips Memilih Rumah di Bali

Pulau Bali memang menjadi lokasi yang sangat strategis untuk berinvestasi properti. Rumah di Bali hampir pasti menjadi solusi investasi terbaik yang menjanjikan keuntungan tinggi. Namun Anda harus tetap bersikap secara rasional dalam memilih rumah di Bali. Jangan sampai Anda hanya membeli rumah di Bali tanpa mengetahui faktor-faktor lain yang mendukung investasi rumah di Bali.

Banyaknya produk properti terutama rumah di Bali yang ditawarkan pengembang mengharuskan Anda untuk memilih produk poperti yang paling menguntungkan bagi Anda. Oleh karena itu, sebelum Anda memutuskan membeli sebuah rumah di Bali, Anda harus memperhatikan beberapa faktor berikut ini.

1. Lokasi Rumah

Lokasi memang menjadi faktor utama kenaikan harga sebuah properti. Secara umum lokasi rumah di Bali memang memberikan keuntungan yang sangat besar bagi investasi properti Anda. Namun Anda juga harus memperhatikan lokasi rumah secara lokal. Artinya lokasi yang strategis dekat dengan berbagai pusat kegiatan masyarakat akan mendatangkan keuntungan lebih maksimal dibandingkan rumah yang berlokasi jauh dari pusat kegiatan masyarakat.

Berbagai pusat kegiatan masyarakat dapat menjadi patokan bagi Anda dalam memilih sebuah rumah. Beberapa pusat kegiatan masyarakat seperti pusat kesehatan, gaya hidup, dan perbelanjaan menjadi faktor kunci untuk mengukur kelayakan sebuah rumah menjadi investasi Anda. Pilih rumah yang dekat dengan pusat kesehatan, perbelanjaan, pendidikan, dan gaya hidup di Pulau Bali. Selain itu, karena Anda memilih rumah di Bali Anda juga dapat memasukan kriteria lokasi yang dekat dengan pantai atau lokasi wisata lainnya di Pulau Bali.

2. Akses Menuju Lokasi Rumah

Faktor selanjutnya adalah akses yang dimiliki oleh rumah tersebut. Akses akan menentukan kemudahan penghuni dalam menggunakan berbagai fasilitas yang ada di sekitar perumahan tersebut. Selain kemudahan akses, kondisi akses juga harus menjadi perhatian Anda. Sebagai contoh, akses berupa jalan tol, stasiun kereta, dan bandara dapat menjadi patokan bagi Anda dalam memilih rumah di Bali. Semakin banyak akses yang dimiliki oleh sebuah rumah semakin baik rumah tersebut menjadi investasi.

Akan tetapi, akses juga dapat berupa akses masa depan. Untuk itu, Anda dapat menanyakan kepada developer mengenai pembangunan masa depan di sekitar lokasi rumah yang Anda pilih. Jika terdapat pembangunan akses transportasi baru maka potensi kenaikan harga rumah menjadi sangat tinggi. Kemampuan Anda dalam mencari informasi juga akan sangat mempengaruhi keputusan pemilihan investasi rumah di Bali yang Anda lakukan.

3. Tentukan Jenis Rumah

Setelah lokasi dan akses rumah diketahui dan dipertimbangkan dengan matang, Anda dapat mulai memilih jenis rumah. Pemilihan jenis rumah ini dapat disesuaikan dengan kebutuhan dan atau tujuan investasi yang Anda miliki. Misalnya, jika Anda ingin menjadikan investasi rumah sebagai tempat tinggal, maka Anda harus menyesuaikan dengan kebutuhan yang Anda miliki. Jika Anda tinggal sendirian, ketersediaan kamar bukan masalah bagi Anda. Oleh karena itu, rumah dengan dua kamar sudah lebih dari cukup. Namun jika Anda sudah berkeluarga dan sudah memiliki momongan maka keberadaan kamar menjadi salah satu pertimbangan bagi Anda.

Tujuan investasi juga menjadi salah satu faktor yang harus Anda pertimbangkan. Jika Anda akan menyewakan rumah, maka Anda dapat memilih rumah dengan spesifikasi tertentu agar rumah Anda mendapatkan banyak peminat dan penyewa. Apalagi di Bali, kebanyakan wisatawan tentu memilih rumah untuk beberapa waktu selama berwisata di Bali. sehingga jenis rumah juga akan menjadi pertimbangan yang sangat krusial dalam investasi yang Anda pilih.

4. Perhatikan Spesifikasi dan Material Bangunan

Spesifikasi dan material bangunan akan mempengaruhi daya tahan rumah. Dalam beberapa kasus, sebuah rumah akan kosong sementara waktu sampai developer memperoleh pembeli. Kualitas bangunan yang baik tentu akan tetap bertahan selama waktu kosong tersebut, dan Anda akan mendapatkan rumah dalam kondisi sempurna. Selain itu juga, material bangunan yang berkualitas juga akan mengurangi biaya maintenance selama Anda menempati rumah atau menunggu datangnya penyewa.

Oleh karena itu, untuk mendapatkan rumah terbaik di Bali, selain lokasi, akses, dan jenis rumah, spesifikasi rumah juga menjadi sangat penting. Apalagi jika Anda menyewakan rumah, volume penyewaan yang padat akan menyebabkan kerusakan pada material bangunan jika material yang digunakan tidak memenuhi standard. Anda dapat mendiskusikan hal ini dengan pengembang untuk mengetahui jenis dan material yang digunakan pada rumah yang Anda pilih.

5. Fasilitas Perumahan

Fasilitas perumahan juga menjadi salah satu hal yang wajib masuk kedalam pertimbangan Anda. Kehadiran fasilitas perumahan juga mempengaruhi kenaikan harga rumah. Menurut studi yang dilakukan McKinsey & Company menyebutkan bahwa fasilitas perumahan dapat meningkatkan harga rumah hingga 11%.

Oleh karena itu, fasilitas perumahan merupakan salah satu hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum memilih rumah. Fasilitas seperti Pedestrian Walk, Playgrounds, Sports Center, ATM Center dan fasilitas lainnya dapat menjadi patokan bagi Anda untuk memilih rumah sebagai investasi. Selain fasilitas dasar tersebut, fasilitas tambahan berupa area komersil, pusat kesehatan, dan pendidikan di sekitar perumahan dapat menjadi pertimbangan tambahan bagi Anda. Perhatikanlah berbagai fasilitas tersebut sebelum Anda memutuskan membeli rumah di Bali.

6. Ketahui Secara Detail Track Record Pengembang

Developer atau pengembang proyek perumahan juga akan menjadi jaminan kualitas sebuah perumahan. Sebuah area perumahan yang dibangun oleh developer ternama memiliki harga jual yang lebih tinggi. Hal ini dikarenakan nama baik sebuah developer seringkali menjadi “pendongkrak” harga pasar sebuah rumah dan juga harga tanah yang berada di dalam area perumahan serta di sekitar area pengembangan perumahan oleh developer tersebut.

Hal selanjutnya yang menjadi perhatian adalah memilih berinvestasi pada properti yang dijual oleh developer yang memiliki track record baik akan mengurangi resiko gagal bangun, wanprestasi ataupun resiko penipuan karena developer tersebut tak berizin (bodong). Untuk itu, pastikan developer yang membangun perumahan memiliki kredibilitas dan integritas serta track record yang baik.

7. Bandingkan Harga

Kegiatan memilih rumah memang membutuhkan ketelitian dan kesabaran agar Anda tidak salah salah dalam memilih. Jika semua kriteria yang Anda tetapkan sudah terpenuhi oleh sebuah rumah, maka Anda harus membandingkan terlebih dahulu harga rumah tersebut dengan harga rumah sejenis di sekitar lokasi yang Anda pilih. Perbandingan harga juga bisa dilakukan dengan mamsukan faktor kemampuan finansial yang Anda miliki.

Jangan sampai karena dorongan emosional Anda mengiyakan harga yang ditawarkan oleh pengembang tanpa mengetahui bahwa harga tersebut jauh lebih tinggi dari harga pasaran di sekitar. Anda juga bisa melakukan perbandingan dengan harga properti pengembang lain di lokasi yang berbeda. Dengan mebandingkan harga, maka Anda akan membuka banyak pilihan rumah sebagai investasi.

8. Pertimbangkan Metode Pembiayaan

Setelah Anda menemukan rumah idaman untuk investasi, maka Anda harus mulai mempertimbangkan metode pembiayaan rumah. Banyak metode pembiayaan yang ditawarkan oleh pengembang dan lembaga keuangan lainnya. Jika Anda memilih untuk menggunakan pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) maka Anda harus menghitung secara cermat mulai dari besaran cicilan hingga bunga setoran yang ditawarkan. Agar tidak menjadi beban tambahan bagi kondisi keuangan keluarga, Anda dapat memilih berbagai produk KPR yang ditawarkan bank.

Selain metode pembiayaan melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah) Anda juga bisa memilih metode pembiayaan yang disepakati bersama pengembang. Anda dapat melakukan pembiayaan hard cash dengan langsung melunasi rumah yang Anda pilih atau menyepakati skema cicilan tertentu. Oleh karena itu, Anda harus mendiskusikan hal ini dengan pengembang sebelum menjatuhkan pilihan. Semakin banyak informasi mengenai metode pembiayaan yang didapatkan semakin mudah Anda menyesuaikan dengan kondisi keuangan.

9. Tentukan Budget

Setelah Anda mengetahui secara pasti metode pembayaran yang ditawarkan oleh pengembang dan penyedia layanan keuangan, hal selanjutnya adalah menentukan besaran budget. Banyak sekali persiapan dana yang harus Anda siapkan seperti dana Down Payment (DP) yang biasanya sebesar 10% dari total harga rumah, biaya Provisi, biaya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), PPN, dan berbagai biaya lainnya.

Hal-hal tersebut harus Anda persiapkan ketika Anda sudah mendapatkan rumah yang cocok dengan kriteria yang Anda miliki. Jadikan biaya-biaya tersebut kedalam anggaran investasi yang Anda susun. Anggaran (budget) tersebut harus sesuai dengan kemampuan Anda. Jangan memaksakan sebuah properti yang terlalu mahal, sehingga membuat Anda harus berhutang dengan cicilan yang terlalu besar. Hal ini akan mengakibatkan cash flow keuangan Anda terganggu.

Sumber Pendapatan dari Investasi Rumah

Setelah Anda memperoleh rumah yang Anda inginkan, saatnya Anda menentukan sumber pendapatan yang berasal dari investasi rumah yang dimiliki. Setidaknya ada dua jenis sumber pendapatan yang bisa diperoleh dari investasi rumah, yaitu pendapatan melalui penyewaan rumah dan pendapatan melalui selisih harga beli dan kenaikan harga jual.

1. Sumber Pendapatan Melalui Sewa

Sumberpendapatan yang berasal dari sewa rumah akan menjadi salah satu passive income yang dapat diandalkan. Namun sebelum Anda menentukan pendapatan melalui harga sewa, Anda perlu melakukan perhitungan harga sewa terlebih dahulu. Harga sewa dapat dilihat dari perbandingan harga properti dan tarif sewa disekitar lokasi rumah Anda. Secara singkat hal ini disebut sebagai yield properti. Yield Properti adalah perhitungan berdasarkan sewa properti dalam setahun yang dihitung dari nilai sewa dan harga properti tersebut. Para ahli properti telah memberikan garis besar yield properti yang dapat dijadikan acuan.

Harga sewa dari penyewaan properti rumah tinggal secara umum berkisar antara 3-5 % per tahun dari nilai properti yang bersangkutan. Menurut pakar properti Anto Erawan, perhitungan harga sewa properti (rumah) bisa ditetapkan dengan menerapkan rumus berikut ini:

Harga Properti x Cap Rate (%) = Harga sewa (Rp)/Tahun

Satu catatan dari rumus ini bahwa nilai Cap (capitalization) rate rumah adalah berkisar antara 3%–5%, tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.

Jadi misalkan Anda memiliki rumah degan harga Rp 500 juta dengan capitalization rate sebesar 5%, maka harga sewanya adalah: 5% x Rp500 Juta = Rp25 juta/tahun atau sekitar Rp2 juta/bulan.

2. Sumber Pendapatan Melalui Selisih Harga Beli dan Kenaikan Harga Jual

Harga rumah memang selalu mengalami kenaikan setiap tahunnya. Namun Anda juga tetap harus mempertimbangkan biaya yang Anda keluarkan selama merawat rumah tersebut dan memasukkannya pada harga jual yang Anda tetapkan. Untuk itu, Anda harus memahami terlebih cara menghitung harga kewajaran sebuah rumah. Untuk menentukan kewajaran sebuah rumah, Anda perlu melakukan survei terlebih dahulu terhadap harga sewa pasaran di kawasan sekitar investasi rumah Anda. Dari hasil survei yang dilakukan, Anda akan mendapatkan berbagai data yang diperlukan untuk menghitung harga wajar rumah Anda.

Misalkan Anda memperoleh harga sewa rumah di sekitar rumah Anda berkisar antara Rp24 juta (paling murah) sampai Rp35 juta per tahun (paling mahal), dan harga jual berkisar antara Rp 500.000.000 sampai Rp 700.000.000.  Maka Anda coba bagi harga sewa per tahun (paling murah) dengan harga jualnya (paling murah), misalkan Rp24 juta dibagi Rp 500.000.000, didapatkan angka 4,8 %. Karena yield properti harus diatas 3% maka harga jual properti dan harga sewa tersebut sudah merupakan harga yang wajar. Namun untuk melihat bagaimana prospek properti tersebut, Anda bisa membandingkannya dengan harga NJOP. Jika harga jual masih lebih tinggi dari harga NJOP, maka properti di kawasan tersebut sudah sangat layak dijadikan sebagai instrument investasi yang menguntungkan untuk Anda.

Selanjutnya Anda tinggal menambahkan biaya maintenance selama total tahun yang dihabiskan untuk merawat rumah tersebut. Hasilnya Anda akan memperoleh keuntungan maksimal dari investasi properti yang Anda lakukan di rumah yang berada di Bali. (ADR)